Pour ceux qui ne le connaissent pas encore, Jacques Friggit est un économiste français, spécialiste du secteur immobilier, actuellement chargé de mission au CGEDD. Si j'en parle aujourd'hui, c'est que les travaux de cet économiste font depuis quelques temps l'objet d'une mode, que ce soit dans les media, ou sur internet, notamment via le site bulle-immobilière, qui en fait son nouveau messie.
Ses travaux sont la plupart synthétisés par la courbe qu'il publie régulièrement, appelée "courbe de Friggit", dont la version de mars 2010 est la suivante :
Ses travaux sont repris par les media, par les blogs et autres forums de la façon suivante :
- Les prix de l'immobilier à long terme sont corrélés au revenu disposnible des ménages
- L'indice des prix de l'immobilier devrait se situer dans un "tunnel" autour de cet indice de revenu
- La situation étant "hors-tunnel" actuellement, on devrait assister à une correction des prix de l'immobilier de 30 à 40% d'ici quelques années.
Comme souvent lorsque la mariée est trop belle, il faut aller voir sous le jupon ; je me suis donc intéressé aux publications de Jacques Friggit, pensant que rien ne vaut de lire l'auteur dans le texte. On trouve d'ailleurs sur le site du CGEDD une publication très récente, intitulée "le prix des logement sur le long terme".
De cette lecture découlent les commentaires suivants .
N'en déplaise à certains, le travail de Friggit est un travail sérieux, fouillé, et mené intelligemment en prenant en compte de nombreuses données, et pas seulement le revenu des ménages.
Contrairement à ce que j'ai pu lire par ailleurs, Friggit ne joue pas les prophètes, mais fait de la prospective, avec les réserves que cela implique. Il écrit d'ailleurs à la page 91 de son étude : "On conclura en rappelant que le futur n’est pas certain, et qu’à toute prospective est associé un aléa". Il ajoute, à la même page : "Même dans le cas des actions, pour lesquelles on dispose de régularités sur deux siècles, le prix futur ne peut être prédit que sous forme d’une distribution de probabilité. Dans le cas des logements, la brièveté (moins de 45 ans) de la période passée sur l’observation de laquelle une prospective peut être fondée rend cette dernière encore plus difficile. L’incertitude sur l’évolution future du prix des logements constitue une composante considérable du risque
associé à toute décision en la matière. Il appartient à chacun d’apprécier et de gérer ce risque au vu de ses objectifs et de ses moyens. Connaître le passé semble indispensable pour y parvenir".
Le focus mis sur la corrélation entre revenu des ménages et prix de l'immobilier est lui-même relativisé puisqu'on peut lire que "de nombreux autres phénomènes entrent en jeu, à commencer par ceux qui causent la forte autocorrélation des variations annuelles du prix des logements, la hausse nourrissant la hausse et vice versa. La formation du prix des logements apparaît ainsi comme un phénomène complexe encore mal connu".
Finalement, c'est à la page 80 qu'on trouve non pas une prophétie mais des scénarii possibles (au nombre de six !).
Tout ceci me ramène à un échange que j'ai eu récemment avec C.H., auteur du blog "rationalité limitée", concernant l'utilité de lire les auteurs dans le texte. Cela me paraît fondamental pour les comprendre et pour ne pas les caricaturer.
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